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德州LED亮化 “全面二孩”對于三四線城市房地產影響更大

作者: 發布:2015-11-02
十八屆五中全會上正式宣布推行“全面二孩”政策。

目前中國現狀是人口總量增速開始下行,人口自然增長率已經下降至5%以下,老齡化問題日趨嚴重。中信建投通過測算發現,主流城市的購房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲,這部分人群從2015年開始,占比下滑斜率將逐步加大。雖然在2025年以前,25~44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右,但從大趨勢來看,人口紅利的下降已經成為不可回避的話題。對于很多80后、90后而言,放開二孩政策可以增加未來的人口量,但是全面放開二孩對住房需求量的放大效果有待觀察,尤其是像上海北京等一線城市。

中原地產的一份報告顯示,目前上海進入婚育年齡的女性,有90%都符合雙獨或單獨的政策,但是申請二孩的比例還不足5%。上海等一線城市的生活成本比較高,盡管收入水平在全國處于前列水平,但房價物價成本不低,以北京為例,目前北京一套80平方米普通地段的住房租金大約在4000元,而北京人均工資水平不過4000元,普通打工者收入只購支付房租,又如上海目前住房均價要3萬多,市區普通房更是高達5~7萬,而2014年上海平均工資5451元,房價收入比很高。一方面房價成本高,另一方面上海人也比較講究生活品質,旅游休閑已成為必不可少的一部分。即使經濟實力有限,對孩子教育等投入也絕不會節省,所以綜合來看由于收入抵不上生活成本,而多養一胎必然會加大開支,有些力不從心。

中原地產研究部高級經理龔敏認為,上述政策對三四線城市效果可能比一線城市要好,因為他們受傳統生子情結影響大,如果一胎女兒很可能還會再生,三四線城市生活成本低,提高了生二胎機率,有利于住房需求增加。放開二孩需要配合一些實質經濟?貼去刺激才會有些效果。但目前國內經濟狀況可能對這部分補助有心無力。

但是這并不全面,因為單套住宅中的房間數量的簡單增加并不能完全解決二孩家庭的生活和發展,四房不等于3房+1房。通常除雙胞胎之外,兩個孩子之間存在一定的年齡差,相當多數也會有性別差。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,二孩政策影響住房需求結構的變化,改善型需求突顯,利好改善型項目。二胎后,家庭結構發生變化,原來一家三口變為一家四口。同時,也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭。此外,住房需求結構也發生變化,原來一家三口的居住需求一般為兩房即可,二胎后,住房需求起碼變為三房,甚至四房。因此,全面實施二孩政策后,生二胎的家庭住房狀況改善成為必然,這對未來改善型住房項目來講是利好。

由于這樣的改善型需求功能性要求更高,細節更多,對開發商研發能力提出更高要求。比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間,考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能等等。當然,不同的家庭需求更是差異化,這對開發商的產品研發能力提出更高的要求,這也將是未來開發商的核心競爭力之一。

也有業內人士發現,國外很多早已是多子女家庭的城市住宅情況,并不因為家庭里多了一兩個孩子就都是大戶型主導,相反,還是有很多1房、2房、3房戶型的,這個是基本事實。因為孩子都會長大,現有很多準備或已經生育二胎的家庭,其第一胎子女往往已經進幼兒園甚至小學。相信不久的將來,隨著年輕人數量的逐步恢復增加,子女獨立分戶,外出另住的情況必然出現。對住宅套數的要求會更多地體現出來。這是從發展的角度看問題。多子女不僅僅是多間房,而且要考慮多套房源。

張宏偉提到,如果全面放開二孩,那么在2050年,20~44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%,增加規模達到1.28億人。這部分新增人口將使房地產行業直接受益。當然,長期來看,隨著放開二孩后,新一輪人口紅利的形成和中國潛在經濟增速的提高,各類行業都將最終受益,房地產行業也不例外。

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